樓市“降價跑量”是否符合契約理念

        【新聞背景】10月22日，上海嘉定“龍湖酈城”售樓處集聚眾多老業(yè)主，砸損樓盤售樓處招牌；10月23日，中海御景熙岸售樓處，眾多老業(yè)主也紛紛聚集表示抗議，售樓處內部一片狼藉。而綠地嘉定秋霞坊等樓盤也出現(xiàn)了業(yè)主糾紛。部分業(yè)主稱由于降價，房子還沒入住已經損失了數(shù)十萬，接近總房價的三分之一。部分業(yè)主還聲稱房產商的降價行為系“價格欺詐”。

　　據了解，隨著政策調控的效力逐步效力，愈來愈多的開發(fā)商開始選擇大幅打折促銷。其中，不乏綠地、中海、華潤等超大型房企，降價幅度更擴大至20%至40%。另有中型房企與代理機構密談整體出售項目，價格為目前市場售價的七成左右。如此超預期的快速降價已經引發(fā)退房糾紛的普遍出現(xiàn)。

　　隨著樓市調控的日益深入，開發(fā)商對后市預期普遍悲觀，這才促使房企寧可頂著老業(yè)主的巨大壓力也要選擇降價跑量。上海證券報報道，除上海外，北京、深圳、廣州等重點城市降價促銷樓盤近期也開始增多。中原地產調研結果顯示，當前杭州新開樓盤成交均價較周邊樓盤的降價幅度在10%至20%。主城區(qū)成交均價從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二線城市新開樓盤成交價格也已開始出現(xiàn)下跌。其中成都降價幅度大部分在5%-10%之內，降價范圍已波及主城區(qū)和郊縣；南京的新開樓盤均價降幅約10%，近郊住宅價格降幅較為明顯；天津的新房均價降幅則在5%至15%。

　　買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，按照約定的價格履行完成。不料，因為房價走勢預期因樓市調控效果之逐步顯現(xiàn)發(fā)生了變化，部分開發(fā)商為使樓盤盡快銷售，便有了諸如折扣、降價等動作。于是，一樣的樓盤，只因售期的稍許不同，卻出現(xiàn)了價格上的明顯差異。老業(yè)主眼看新業(yè)主買到了“便宜貨”，便向房產商提出了各種各樣的補償要求。有的開發(fā)商迫于壓力，也便想著法子安慰這些“買漲不買跌”的老業(yè)主，送裝修、送家具，或者干脆返還一部分價款，有的還拿旅游來補償。

　　業(yè)主購買房產之后，出現(xiàn)房價大縮水，受到財產上的損失，要求房產商補償，對這些擁有房屋這樣價值較大的不動產的產權人來說，心情是可以理解的，但法律講究的不是心情，而是規(guī)則。

　　作為出賣人的房產商與作為買受人的業(yè)主簽訂了房屋買賣合同之后，即形成了房屋買賣法律關系。在此法律關系中，雙方的權利義務主要由買賣合同也就是購房合同的有效條款進行約束。易言之，只要該買賣合同合法有效，對雙方當事人即產生約束力。我國《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同”?？梢姡覈F(xiàn)行合同法對包括房屋買賣合同在內的合同的法律約束力有明確規(guī)定，任何締約當事人都應遵守法律、尊重合同。

　　另一方面，當雙方當事人就房屋買賣合同如約履行完畢之后，即意味著買賣合同結束，誠如我國《合同法》第91條規(guī)定，債務已經按照約定履行可以導致合同權利義務終止。在合同法上，通常情況下，合同一旦履行完畢，當事人就不再繼續(xù)受合同約束，從交易的角度看，可以說“交易已經完成”。除非出現(xiàn)合同無效等效力瑕疵情形，當事人可以主張合同受損利益之補救。

　　在房屋買賣合同中，如果開發(fā)商和業(yè)主對購房合同已經履行完畢，那么，按照合同法的規(guī)定以及合同法原理，雙方的權利義務關系已經宣告結束。當房屋價值出現(xiàn)下跌，導致購房者的利益受損失時，只能認為這是對自己交易行為承擔的一種風險代價，而不能將該風險的承擔轉嫁給房產商或其他任何人。實踐中，有購房者面臨房價“縮水”，就向房產商提出退房、贈送裝修、贈送車位、減免物業(yè)費等要求，希望得到補償，這是一種轉移自己交易風險的做法，于法無據。

　　當然，如果當初的房屋買賣合同中存在一些特別約定，比如當出售的房屋出現(xiàn)價格下跌導致買受人遭受財產利益損失時可給予相應的補償，那么，這屬于房產商的承諾，現(xiàn)行法律也并不干預，當事人也理應遵守該特別約款。只是，如果不存在類似補救性約定，那么，無論房價怎么變動，無論業(yè)主面臨的風險有多高、遭遇的損失有多大，都沒有權利要求房產商承擔這些風險。

　　順便指出，房價在售后出現(xiàn)“縮水”現(xiàn)象，并不適用情勢變更原則。情勢變更原則主要是在合同成立后履行完畢前適用的履行原則，例如，合同關系存續(xù)期間，交易條件因為不可歸責于雙方當事人的客觀因素發(fā)生了變化，導致交易違背公平原則，繼續(xù)履行會使一方受到損失，那么，不利的一方可以要求法院或者仲裁機構變更或解除合同。但是，當合同履行完畢后再發(fā)生情勢變更，該原則并無適用余地，當事人應當自行承擔情勢變更帶來的交易風險。

　　市場經濟條件下，交易主體必須遵循法律規(guī)則，而法律規(guī)則又恰恰是市場交易規(guī)則的體現(xiàn)和總結，在此意義上，市場經濟是法治經濟。市場經濟中的一個重要理念就是契約理念，什么意思呢？就是參與市場交易的人應恪守交易契約。契約是什么呢？其實就是在雙方合意的基礎上達成的交易協(xié)議。契約特別注重“合意”，當交易條款在雙方意思表示真實一致的前提下確定或者認可下來的時候，必須堅信并恪守一條現(xiàn)代法治的重要原則，那就是“約定必須遵守”或者說“約定不得違反”。違反是要付出代價的，誰違反，誰負代價。

　　這也同時涉及到與契約理念緊密聯(lián)系在一起的另外一個理念，那就是誠信理念。參與市場交易的任何一方必須守合同、重信用，這是商業(yè)以及商業(yè)社會的本質要求，也是現(xiàn)代法治強力提倡和要求的。我國《合同法》第6條也明確規(guī)定：“當事人行使權利、履行義務應當遵守誠實信用原則”。

　　所以，房屋交易中，當房屋合同已經履行完畢，如果當事人提出一些與合同履行本身的問題無關的要求，其實違背了市場交易的這些起碼規(guī)則或者最底線的要求。如果合同的威信喪失，人人在交易完成后都可以根據變化了的情況反過來要求補償，那么，不僅是房產領域，任何領域的交易，包括股票等證券交易市場以及其他交易市場是不是也要推行如此“反悔”規(guī)則呢？顯然，如果開了不好的頭，交易秩序就會混亂不堪，整個市場秩序也就崩潰了。

　　盡管說，業(yè)主在合法有效合同的約束下，無權就單純的房價下跌要求房產商進行這樣那樣的補償，但畢竟在房產交易市場中出現(xiàn)了這么一種現(xiàn)象，形成了一個“問題”，那么，既然有了這樣類現(xiàn)象或問題，我們也不得不去面對。

　　一是加強契約意識（理念）、注重條款約定?？梢哉f，現(xiàn)代市場交易無不是在契約或者合同的約束下進行的，“約定不能違反”這一著名的交易論斷，對任何參與市場交易的人來說，都具有深刻的指導意義。就房產交易來說，為了防止出現(xiàn)類似“退房”、“補償”等交易后患的出現(xiàn)，房產商和買受方不妨在商品房買賣合同的條款上進一步修訂和完善，對一些可能出現(xiàn)的情況作出盡量詳細的約定。

　　這里可能就有兩種情況，一是業(yè)主立場，即約定出現(xiàn)價格波動下的“補償”等類似條款；二是房產商立場，即約定價格波動時“不予補償”。在前一種情況下，因為“約定必須遵守”，所以，業(yè)主面臨類似房價下跌的風險時，要求業(yè)主也便有了“依據”。但在后一種情況下，即便沒有特別約定，房產商也沒有補償?shù)牧x務，因為合同履行中的一個基本規(guī)則就是“有約定按約定沒約定按法定”，既然沒約定，那只能按法定規(guī)則，但問題是，我國現(xiàn)行法律中沒有任何規(guī)范賦予房產商的價值補償義務。

　　當然，交易的進行必須建立在雙方意思表示一致的基礎上的，只要沒有國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，任何約定都是雙方意思真實一致的產物。只有業(yè)主一方的要求，沒有房產商一方的同意，也不大可能達成諸如“保值條款”的約定。因為，從交易利益分配的角度講，作為出賣人的房產商，它是以營利為目的的，追求利益最大化是其進入交易市場與交易機制的終極目標；作為買受人的業(yè)主，不論是以投資投機為目的，還是以純粹居住和其他商業(yè)性使用為目的，同樣也是追求利益最大化。這就是涉及到雙方在交易行為中的博弈問題?？梢哉f，任何交易的達成，無不是博弈的結果。當然，至于在主合同中約定還是事后達成補償協(xié)議，均無不可。實踐中，有房產商為了達到促銷目的，便約定了相應的補償條款，如可獲贈價值若干的“精裝修”或“教育代金券”；若業(yè)主自行裝修，憑裝修材料發(fā)票，可由開發(fā)商代付若干裝修費，即“品質全面升級計劃”。也有房產商在事后承諾向老業(yè)主贈送精裝修或直接補償若干萬元。

　　但是，從法的教育功能角度觀察，約定不補償要比約定補償效果好。因為，一旦約定補償，那么，會帶來很多問題，比如什么情況下補償、補償多少、怎么補償、補償?shù)氖芤鎸ο笤趺创_定或者以什么期限確定，等等，因為這是一個技術性條款，操作不好，容易帶來更多的問題，交易秩序可能會受到更大的傷害；其次，諸如“保值條款”或者“補償條款”的存在，容易產生對房屋價格的不利影響，房產商既然可以約定房價下跌時的補償義務，那么，同樣也會可能約定房價上揚時的反補償權利。如此，國家調控的成本會加大，并且容易形成壟斷協(xié)議或價格同盟，帶來壟斷行為，最終受害的依然是不動產消費者。尤其是在我國市場經濟體制尚未完善的實際情況下，房地產市場并不成熟，多一事不如少一事。因此，從市場經濟發(fā)展的實際出發(fā)，結合目前民眾法律意識和法治觀念的發(fā)育程度和培育水平，不妨在合同中明確約定“不補償”的條款，對當事人的約束力或許效果更好。

　　二是政策、法律的介入應持謹慎態(tài)度。面對房產交易市場上出現(xiàn)的新現(xiàn)象，就目前發(fā)展的態(tài)勢來看，政策和法律不便盡早介入。一是因為，現(xiàn)有的法律政策完全可以調整這些法律關系?，F(xiàn)行《合同法》以及房產交易方面的法規(guī)、司法解釋，對房屋買賣合同的解除制度、撤銷制度和無效制度，都有比較完善的規(guī)定，這些解除規(guī)則、撤銷規(guī)則和無效規(guī)則基本上針對房屋標的本身的質量、買賣行為的交易程序、交易意思瑕疵等作出的規(guī)定，至于房屋買賣合同履行完畢之后，因房屋價格波動或者其他因素導致的交易風險，并非合同法律調整的范疇，無需節(jié)外生枝，完善相關法律或者出臺應急政策。另一方面，政策介入的發(fā)生條件往往是當情況緊急或者需要調整的社會關系出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大變動之時。就部分業(yè)主向房產商提出的這些補償要求，尚未發(fā)展到非要政府出面干預的程度，并且此時政府出臺政策進行干預，并不一定能夠平衡雙方當事人的利益，政策的出臺需要條件，也需要對政策效果的一個科學評估與預測。從這兩個方面看，政策法律的介入需要謹慎。

　　不過，如果事態(tài)進一步發(fā)展，形成了較大影響，并使房產市場秩序產生了不良發(fā)展勢頭，政府可以出臺臨時性政策，及時化解這類糾紛，但也要從利益平衡的角度設計政策。不過，最根本的還是需要對購房者進行風險教育，強化契約意識、誠信意識和風險意識，消除炒作動機，畢竟買房也是一種投資，“房市有風險，買房要謹慎”。在業(yè)主無法左右房產市場的大環(huán)境、只能奴役般接受房市擺布之時，不妨多一些規(guī)則意識，并在此基礎上加強自保意識，防止交易環(huán)境大起大落導致交易結果參差不齊之后的種種無味責怪。