樓市迎來小陽春 三類人群如何選房貸？

        最近的樓市，或許只能用“賣瘋了”來形容。

　　據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份30個(gè)城市的總成交面積環(huán)比上月增長(zhǎng)11.42%，有22個(gè)城市住宅的成交面積環(huán)比上升。

　　樓市迎來“小陽春”，大部分購(gòu)房者在選中心儀的物業(yè)后，都面臨如何選擇房貸品種的“選擇題”。為方便不同的人群選擇適合自己的房貸品種，記者特以三類人群為例，為購(gòu)房貸款人出謀劃策。

　　第一類人：新婚首購(gòu)房——基本產(chǎn)品最適合

　　小林今年下半年準(zhǔn)備結(jié)婚，因此也成為市場(chǎng)上的“剛需”，購(gòu)買婚房成為當(dāng)前的大事。不過最近小林看好房子后，卻發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上琳瑯滿目的房貸產(chǎn)品讓他暈頭轉(zhuǎn)向：究竟是怎樣的房貸產(chǎn)品才最適合小林呢？

　　工商銀行上海分行理財(cái)師李吉分析，像小林這樣的年輕人，是目前樓市中的主力軍之一：正處于事業(yè)的上升期，但是因?yàn)楣ぷ鞑痪茫诸^積蓄也不多，因此雖然預(yù)期收入在增加，眼下卻沒有太多的資金用來供房。從另一個(gè)角度分析，雖然銀行目前提供的房貸產(chǎn)品五花八門，但是宗旨卻不變：銀行的利益不會(huì)因?yàn)橄嚓P(guān)產(chǎn)品的“優(yōu)惠”而減少，如果貸款人要減少每個(gè)月的月供壓力，那么必然付出多支付利息的代價(jià)。而假如貸款人想要節(jié)省利息支出，那么每個(gè)月的還款壓力則會(huì)相應(yīng)增加。

　　李吉建議，對(duì)于首次購(gòu)房自住的年輕人而言，因?yàn)槟壳暗馁J款利息不高，5年期以上的貸款利率為5.94%，享受7折優(yōu)惠后，則僅為4.158%。因此建議大部分年輕人可以選擇傳統(tǒng)的“等額本金”或者“等額本息”方式進(jìn)行貸款。兩者的區(qū)別在于，如果貸款人每個(gè)月的資金壓力不大，可以選擇等額本金方式，這樣可以在整個(gè)還貸期內(nèi)節(jié)省不少利息支出，而且每個(gè)月的月供款也是逐月減少的。而如果資金相對(duì)不夠?qū)捲?，則可以選擇等額本息，這樣每個(gè)月的月供金額沒有變化，且還款壓力相對(duì)較小。

　　當(dāng)然，如果有部分購(gòu)房者在前期確實(shí)資金短缺，也可以嘗試一下目前不少銀行提供的新產(chǎn)品。招商銀行上海分行個(gè)人消費(fèi)信貸中心馬巖告訴記者，招行的“入住還款法”可以幫助這些貸款人解決短期內(nèi)資金不足的問題。就是說，貸款人可以在辦理住房貸款時(shí)，與銀行約定半年到1年的寬限期，在此期間，客戶只需還利息，不用換本金，可以按月或按季付息，期滿后再回復(fù)正常的按揭貸款的還本付息。據(jù)記者了解，其他銀行也推出了類似的貸款產(chǎn)品，如浦發(fā)銀行的“多樣性還款”、農(nóng)行的“還款假日計(jì)劃”等，都可以提供此類貸款產(chǎn)品。

第二類人：小房換大房——“置換寶”可助力

　　尹女士最近也遇到了困難，2003年結(jié)婚的時(shí)候購(gòu)入了一套二室的婚房，現(xiàn)在因?yàn)橛?jì)劃生孩子，顯得過于擁擠，因此她和丈夫計(jì)劃換個(gè)大房。

　　目前他們看中的房子售價(jià)240萬元，雖然夫婦倆目前稍有積蓄，但支付購(gòu)房前期的各種費(fèi)用還有些為難。因此尹女士計(jì)劃賣掉目前的住房再買下看中的房子。但是在短期內(nèi)要將房子賣出，困難很多，而且尹女士覺得匆忙中房子容易被“賤賣”。因此急需一個(gè)能夠幫助他們解決類似問題的房貸。

　　據(jù)中行個(gè)貸中心的有關(guān)工作人員介紹，尹女士的問題，中行目前剛剛推出的“置換寶”業(yè)務(wù)比較適合。按照尹女士的情況，該工作人員對(duì)此進(jìn)行分析指出，他們可以用原住房向銀行申請(qǐng)?jiān)摌I(yè)務(wù)，他們目前的房子，評(píng)估下來的現(xiàn)值大約為140萬元，銀行給他們的住房的抵押率為7折，那么最大可貸款的額度則為98萬元。

　　此外，由于尹女士此次購(gòu)房屬于改善性質(zhì)，銀行還將對(duì)98萬元的貸款進(jìn)行利率下浮30%的優(yōu)惠，加上新購(gòu)房加入在辦理公積金組合貸款，如果他們所購(gòu)買的樓盤恰好是中行的合作并推薦的開發(fā)商，還可以申請(qǐng)“省息供”，以進(jìn)一步降低利息支出。

　　如此一來，尹女士可以利用這筆貸款付清購(gòu)買新住房的前期所需費(fèi)用，假如還有多余的話，也能將剩余資金用于房子的裝修等開支。同時(shí)，此前她擔(dān)心的房子被賤賣的問題，也可以解決。
　
第三類人：投資客購(gòu)房——盡量延長(zhǎng)貸款時(shí)間

　　張先生是個(gè)私營(yíng)企業(yè)主，除了經(jīng)營(yíng)企業(yè)和投資資本市場(chǎng)外，也打算在近期再購(gòu)置一套房產(chǎn)用于投資。

　　張先生的太太投資態(tài)度一向比較保守，傾向于多付首付款，然后減少利息支出，因此張先生就必須在辦理住房貸款時(shí)，選擇較短的貸款期限，并多付首付。然而張先生覺得，自己經(jīng)營(yíng)企業(yè)，流動(dòng)資金也很重要，因此又有不同想法，希望多貸款。

　　對(duì)于張先生的情況，李吉的分析是，既然是用于做投資而非自住，因此張先生不需要考慮省利息等因素。加上需要流動(dòng)資金，因此“前提是如何利用較低的成本進(jìn)行投資。”故而李吉建議，張先生可以在申請(qǐng)貸款時(shí)，盡量爭(zhēng)取少付首付，并且延長(zhǎng)還款時(shí)間，如此下來，“張先生的月供壓力將會(huì)大大減少。”而且目前市場(chǎng)上，大部分投資客由于房產(chǎn)的流動(dòng)性不佳，多選擇以租養(yǎng)房的形式來投資房地產(chǎn)。假如張先生的房產(chǎn)屆時(shí)租金較高，甚至可以覆蓋其月供款的數(shù)額，就可以實(shí)現(xiàn)用“零月供”來投資房地產(chǎn)了。

　　另外，張先生經(jīng)營(yíng)企業(yè)需要的流動(dòng)資金較多，因此對(duì)于這部分資金，李吉和馬巖都建議其還可以利用銀行提供的“存貸相抵”的房貸業(yè)務(wù)來增加資金收益。該業(yè)務(wù)可以在不影響資金流動(dòng)性的前提下，用活期存款來沖抵按揭貸款。也就是說，它把客戶的活期存款與住房貸款結(jié)合起來管理，只要活期存款超過5萬元，銀行就會(huì)把超出部分按一定比例將其視作提前還貸，節(jié)省的貸款利息作為理財(cái)收益返還到客戶賬上。但客戶存折上的資金并沒有真正動(dòng)用，需要周轉(zhuǎn)時(shí)可隨時(shí)支取。因此這類貸款產(chǎn)品也比較適合那些貸款數(shù)額較大，且平時(shí)流動(dòng)資金較多的貸款人。